Comment recouvrir les loyers impayés de vos locataires ?

Selon une étude réalisée il y a quelques années, le ministère de la Justice française a recensé près de 147 000 procédures judiciaires pour loyers impayés. Les bailleurs, qui sont les personnes les plus affectées par cette situation, ne savent pas toujours comment s’y prendre pour récupérer leur dû. Voici quelques conseils que vous pouvez envisager pour recouvrir vos loyers impayés.

Vérifiez le bail concernant le recouvrement des loyers impayés

Le non-paiement d’un loyer par le locataire peut avoir plusieurs causes. Il peut parfois s’agir d’un simple retard de paiement. C’est pourquoi, avant d’engager une quelconque procédure de recouvrement, vous devez vérifier les clauses du bail en matière de loyers impayés. Cela vous permet de connaitre la marche à suivre pour récupérer le montant dû.

Les contrats de location contiennent en général une clause résolutoire. Elle favorise une résiliation unilatérale du bail par le propriétaire en cas de manquement du locataire à ses obligatoires. Le non-règlement des charges locatives ou du loyer est de fait l’une des situations qui permettent la mise en œuvre de cette clause.

L’effet de la clause n’est tout de même pas immédiat. Vous avez l’obligation d’accorder un délai au locataire pour régulariser sa situation. Par ailleurs, pour qu’elle soit prise en compte, votre clause résolutoire doit être rédigée de manière précise et concise. Elle doit faire mention de manière claire des motifs susceptibles d’impliquer la résolution du contrat. Dans le doute, vous pouvez louer les compétences d’un huissier afin de rédiger ce document dans les règles de l’art. Il pourra également vous aider à mettre la procédure de recouvrement en place.

Envoyez une lettre à vos locataires

Lorsque vous faites face à une situation de loyers impayés, avant de lancer une procédure juridique, vous pouvez tenter de rappeler ses obligations au locataire. Par exemple, vous pouvez lui envoyer une lettre de relance amiable. Celle-ci devra contenir le montant dû ainsi que la date limite pour régulariser la situation. Vous pouvez opter pour un courrier simple ou un courrier en recommandé avec accusé de réception.

Dans le cas où le locataire ne donne pas suite à votre lettre de relance, vous pouvez aussi contacter le garant pour récupérer votre dû. Idéalement, vous devrez envoyer à la caution une lettre en recommandé avec accusé de réception et un courrier simple en parallèle. Si le locataire et son garant ne donnent pas suite à vos lettres. Vous devrez alors mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, s’il en possède une.

Pour le faire, vous devrez commencer par envoyer une mise en demeure par courrier avec accusé de réception. Celle-ci devra faire mention :

• des montants de loyers impayés,
• de délai de règlement,
• des dates des dernières lettres de relance.

Si le locataire ne réagit pas à cette mise en demeure, vous devrez alors lui envoyer un commandement de payer. Puisqu’il s’agit d’un document spécifique possédant plusieurs mentions obligatoires, il peut être judicieux de confier sa rédaction à un professionnel du droit, notamment à un huissier. En plus de préciser les sommes dues, le commandement de payer doit mentionner les honoraires de l’huissier. En effet, ce dernier est chargé de remettre en mains propres l’acte juridique au locataire.

L’effet de la clause résolutoire n’est pas immédiat. Par conséquent, après réception du commandement de payer, votre locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les loyers dus. S’il règle ses dettes, le bail pourra se poursuivre normalement. Par contre, si, à l’issue des deux mois, le locataire n’a pas payé, vous pourrez saisir le tribunal pour acter la résiliation du contrat de location.

Engagez une action en justice pour récupérer l’argent dû

Le recours à la justice pour récupérer les sommes dues intervient dans deux cas précis. Le premier concerne la résiliation par la clause résolutoire. En effet, si après réception du commandement de payer, le locataire ne règle pas sa dette, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. Une fois que vous avez saisi le juge, le locataire est assigné à comparaître par l’intermédiaire d’un huissier.

Après analyse du dossier, le tribunal rendra une décision dans un délai d’environ un mois. En général, le juge peut ordonner le paiement des loyers et l’expulsion du locataire. Dans ce cas, vous devrez, toujours par l’intermédiaire d’un huissier, signifier la décision judiciaire au locataire. Vous devrez aussi lui remettre un commandement de quitter les lieux. De cette manière, dans un délai de deux mois maximum, le locataire devra libérer les lieux. De plus, à la fin de l’audience, un titre exécutoire est remis à l’huissier afin qu’il puisse récupérer les loyers impayés. Il a aussi autorité pour forcer le locataire à partir en faisant appel aux forces de l’ordre.

Le deuxième cas impliquant une action en justice intervient en l’absence d’une clause résolutoire au contrat. Vous devrez assigner le locataire fautif devant un tribunal en faisant appel à un huissier. Le juge, après une analyse du dossier, pourra prendre une décision. S’il considère que le locataire est solvable, il peut lui accorder un délai supplémentaire pour régulariser sa situation. Par contre, si la faute du locataire est irréfutable, le juge prononcera la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire. Ce dernier recevra alors un commandement de quitter les lieux avec un délai de deux mois pour définitivement partir.

Essayez d’établir un plan de paiement avec vos locataires

La procédure de recouvrement des loyers impayés est souvent longue, difficile et coûteuse. La plupart du temps, vous devez essayer de régler le litige à l’amiable. Dans ce sens, l’établissement d’un échéancier de paiement est une excellente option. Concrètement, pour mettre en place ce plan de paiement, vous devrez vous accorder avec le locataire pour définir les modalités de remboursement. Les échéances de paiement doivent absolument tenir compte de la capacité financière de votre locataire.

Pour parvenir au remboursement de la somme due, vous pouvez conclure différents accords avec votre débiteur. Par exemple, vous pouvez décider d’échelonner la totalité de la dette sur une période définie. Vous avez aussi la possibilité de renoncer à une partie de la dette. Dans ce cas, le locataire pourra payer le montant restant de manière échelonnée avec les loyers à venir. Si vous considérez que la dette est dérisoire, vous pouvez aussi renoncer entièrement à son règlement en échange du paiement des loyers restants.

Une fois que l’accord est établi avec le locataire, vous devrez déterminer :

• la durée de l’échéancier,
• la fréquence des paiements,
• le montant à payer.

En dehors de ces informations, le plan de paiement doit nécessairement contenir les coordonnées des deux parties. Vous devrez également mentionner les données relatives au contrat de bail. Une clause du plan doit faire état de l’engagement du locataire à respecter les modalités du paiement. Le lieu, la date et la signature du document sont des mentions obligatoires à inscrire dans le document. Veillez enfin à réaliser deux originaux de ce plan de paiement. Un exemplaire vous revient tandis que l’autre doit être remis au locataire en mains propres.

Conservez des dossiers détaillés de toutes vos communications

Les procédures juridiques de recouvrement de loyers impayés sont délicates. Par exemple, un locataire de mauvaise foi peut contester les faits reprochés en affirmant ne pas avoir reçu vos lettres de relance ou les mises en demeure. Cette situation peut prolonger le délai de traitement du dossier, ce qui représente un coût pour vous.

C’est pourquoi vous devez conserver tous les documents en rapport avec le locataire. Le contrat de bail, l’éventuel plan de paiement ou les différentes lettres doivent être précieusement rangés. Vous devez aussi conserver toutes les communications virtuelles. Qu’il s’agisse de mails ou de discussions en ligne, elles constituent des preuves qui permettront au juge de prendre la décision juste. De cette manière, lorsque vous lancerez une procédure de recouvrement, vous avez de grandes chances d’obtenir le remboursement de la dette et l’expulsion du locataire mauvais payeur.