Avant d’effectuer un investissement immobilier, vous devez vous assurer d’avoir établi une stratégie viable. Cette dernière passe nécessairement par une étude du marché. Cela vous permet de savoir si votre investissement sera rentable ou non. L’étude du marché vous permet de définir les divers risques auxquels pourrait être confronté votre projet, en particulier quand il s’agit d’un investissement locatif.
Vous souhaitez investir dans le secteur de l’immobilier locatif ? Vous devez à tout prix connaître la notion de tension locative immobilière. Elle vous fournit des informations clés et essentielles sur la rentabilité d’un bien que vous souhaitez acquérir.
Tension locative immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La tension locative immobilière consiste à définir le taux de la demande locative par rapport à celui de l’offre immobilière. Par exemple, si votre bien se situe dans une zone dite « tendue », il vous sera plus facile de trouver des locataires. Dans une zone peu tendue, vos logements locatifs risquent de trouver difficilement de preneurs. La tension locative prend également en compte les agglomérations et les zones périurbaines.
De manière concrète, la tension locative se définit comme la différence entre la demande et l’offre locative dans une localité, une ville donnée, mais aussi dans chaque quartier. Il s’agit d’un élément clé dont vous devez tenir compte avant de décider d’acheter un local dans une zone donnée. Elle ne dépend pas du prix de l’immobilier ni des loyers pratiqués. Elle tient compte en revanche d’éléments comme l’augmentation de la démographie, l’attractivité ou encore l’âge moyen de la population.
Les critères d’évaluation : investir selon la tension location
Il est possible pour un futur acquéreur d’évaluer lui-même la tension locative d’une zone d’habitation donnée. Pour cela, il suffit de se baser sur les critères d’évaluation en faisant les recherches adaptées.
L’emplacement
Trouver un bien immobilier à fort potentiel peut très vite se révéler assez complexe. C’est pourquoi l’emplacement constitue le critère premier. Plus votre bien sera bien situé, plus vous aurez de chances de trouver rapidement des locataires. Aussi, vous pourrez proposer des prix vous permettant d’avoir une belle marge entre les diverses charges.
Les données démographiques
Les données démographiques peuvent varier en fonction de l’emplacement du bien et surtout de la zone où elle se trouve. Elles prennent en compte les éléments suivants :
- la progression du taux de natalité qui laisse présager que la zone sera dynamique avec de forts besoins
- l’âge moyen de la population pour définir si elle est plus jeune que vieille
- le taux de mortalité et éventuellement les causes les plus fréquentes
Ces données peuvent varier d’une zone à une autre. Dans une zone touristique et économique par exemple, les populations auront tendance à être en augmentation tandis que la tendance sera renversée dans une zone rurale.
L’attractivité de la zone
Renseignez-vous sur les divers services proposés dans la zone. Est-elle dynamique ? Y a-t-il des emplois ? Est-ce qu’il y a des infrastructures, des services, des écoles ou des universités ? Tous ces éléments confirment que le besoin d’hébergement est réel.
Comment déterminer la tension locative immobilière d’une zone donnée ?
Il existe plusieurs manières de mesurer la tension locative d’une ville.
Utiliser un tensiomètre locatif
La tension locative immobilière se mesure à l’aide d’un tensiomètre locatif. Il s’agit d’un outil conçu pour mesurer spécifiquement la tension immobilière en France. Pour l’utiliser, il suffit d’intégrer deux variables représentant le nom ou le code postal de la ville en question. Vous devez également renseigner le type de location concerné par votre investissement (une chambre, une villa, un T2, T3, T4, T5 ou encore une maison). En réalité, chaque type de logement définit un certain marché bien détaillé sur le tensiomètre locatif.
Une fois que c’est fait, vous pourrez voir afficher, deux graphiques balayés par une aiguille. Celle-ci oscille entre les zones vertes, rouges ou jaunes. On distingue 5 zones allant du rouge (très favorable) au vert (très défavorable).
Si votre aiguille se retrouve par exemple dans le vert, cela signifie que le type de logement désiré dans la zone peut difficilement trouver des locataires parce qu’il est très demandé. Par contre, si elle est dans le rouge, cela indique que le logement demandé pourra facilement trouver des locataires.
Consulter le baromètre du marché immobilier
Internet dispose de nombreux sites et blogs spécialisés dans l’immobilier. Vous pourrez y trouver des analyses réalisées sur le marché immobilier réparti par zones. Elles concernent généralement des villes, des quartiers dans lesquels la tension immobilière est assez forte. Ces données pourront vous aider à déterminer l’emplacement idéal pour votre futur bien immobilier.
Avoir recours aux annonces immobilières
Une fois que vous avez ciblé la ville ou la zone où vous souhaitez investir, vous devez consulter les annonces immobilières la concernant. Il s’agit surtout de vérifier combien et quels types de biens sont proposés à la location. De cette manière, vous aurez une idée du marché locatif de la ville. Vous pouvez même rédiger une annonce fictive détaillant votre futur bien. Vous saurez ainsi s’il peut vite trouver preneur ou pas.
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