Calculer le rendement locatif (maison, travaux, immobilier)
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De base, le calcul du rendement locatif se fait en divisant 12 mois de loyer par le coût global de l’achat et le résultat multiplié par 100. Cela permet de calculer la rentabilité brute. À titre informatif, le rendement net en immobilier peut connaître des variations allant de 3% à 6%. Voici comment calculer votre retour sur investissement.
Pour faire le calcul du rendement locatif en version brute, il faut diviser 12 mois de loyer par le coût global de l’achat du bien immobilier puis multiplier le résultat obtenu par 100. Maintenant, pour faire le calcul du rendement locatif en version nette, il faut diviser 9 mois de loyer brut par le coût global de l’achat du bien immobilier puis multiplier le résultat obtenu par 100. Cette formule correspond à la méthode Larcher.
Par coût global, il faut entendre le prix de vente auquel s’ajoutent tous les frais qui ont un rapport avec l’achat. Par exemple, les frais de notaire, les frais d’agence, etc. En ce qui concerne la rentabilité nette immobilière, elle doit se calculer avant impôt sur le revenu. En effet, tout le monde n’est pas imposé de la même façon car chaque foyer fiscal est différent et chaque stratégie d’investissement est différente aussi. De ce fait, un placement similaire n’aura pas la même rentabilité après impôt sur le revenu en fonction du foyer fiscal concerné.
L’importance de la rentabilité locative pour acheter un bien immobilier
Pour acheter un appartement, une maison ou un immeuble, la rentabilité locative joue un rôle décisif avant de se lancer dans ce type d’investissement. Bien sûr, il y a d’autres éléments à prendre en compte comme la situation géographique, l’état global du bien immobilier, les possibilités de location et de revente, etc.
En clair, si vous obtenez un résultat de 5% net de rendement locatif, il est préférable de ne pas acheter et de revoir votre projet. Si vous obtenez un taux entre 5% et 8% net, vous pouvez envisager cet investissement. Si vous obtenez un taux net entre 8% et 15%, vous êtes dans la tranche qui correspond au rendement de la méthode Larcher. Si vous obtenez un résultat net qui dépasse les 15%, il faut se méfier.
N’oubliez pas qu’il va falloir ajouter l’impôt sur le revenu donc chaque cas est bien spécifique selon le foyer fiscal. Pour vous aider, il existe un simulateur sous forme d’une calculette, utilisable gratuitement. En faisant une simulation, vous pourrez avoir une idée de la rentabilité de votre investissement immobilier. Le simulateur vous demande de sélectionner votre type de bien immobilier (appartement, maison, parking, immeuble), la surface, la ville, le prix, le loyer par mois. La valeur obtenue vous donnera une idée de rendement locatif de votre bien.
Calculer le rendement locatif comme un agent immobilier
La méthode Larcher est différente de celle d’un agent immobilier pour calculer le rendement locatif d’un bien immobilier. Un agent immobilier va diviser 12 mois de loyer brut par le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition correspond au net vendeur auquel on ajoute les frais d’agence mais pas les frais de notaire.
Par exemple, avec un loyer mensuel de 600 euros et un prix d’acquisition de 80 000 euros, le rendement locatif va se calculer comme suit :
7200 / 80 000 x 100 = 9% (les 7200 correspondent à 600 euros x 12 mois de loyer)
L’ennui avec ce calcul c’est qu’il manque des frais essentiels qui changent complètement le résultat entre le net et le brut. Bref, faites attention avec ce calcul plutôt moyen.
Calculer le rendement locatif brut et net
Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser le montant de 12 mois de loyer par le prix de revient. Le prix de revient correspond au prix du bien immobilier auquel il faut ajouter tous les frais autour de l’achat, à savoir le prix net vendeur, la commission pour l’agence (sauf si vous achetez votre bien de pap – particulier à particulier comme sur leboncoin, par exemple), les frais de notaire obligatoires, les frais de banque, le coût des travaux (si vous optez pour un bien immobilier qui nécessite d’être rénové).
En pratique, avec un loyer de 600 euros par mois et un prix de revient de 92000 euros, ça donne :
7200 / 92 000 x 100 = 7,83%
Ce résultat obtenu est plutôt bon mais il ne faut pas oublier les impôts et les charges annexes. Alors il faut calculer le rendement locatif net en tenant compte de 20% à 30% de charges :
7200 x 30% = 2160 euros de charges donc 7200 – 2160 / 92 000 x 100 = 5,48%
Cette dernière est donc la bonne méthode. Vous pouvez entrer cette formule dans un tableau excel pour estimer votre placement financier. Pensez aussi aux possibilités pour louer ou vendre votre bien, meublé ou pas et donc, à prendre en compte la durée d’amortissement.
Les 4 points à ne pas négliger pour calculer son rendement locatif
La réussite d’un investissement immobilier à but locatif dépend de certains facteurs qui sont importants à prendre en compte, lors du calcul de rendement locatif.
Négocier le crédit immobilier
En général, le rendement immobilier se situe aux alentours de 5 %. Si vous parvenez à bien négocier les taux de votre crédit, vous pourrez alors améliorer la rentabilité de votre investissement. Vous pouvez avoir recours à un courtier en immobilier qui vous proposera des solutions, pour réduire vos coûts en termes d’emprunts.
Pensez à la défiscalisation
La défiscalisation va vous apporter un bonus fiscal. Ce dispositif de soutien à l’investissement locatif, va vous permettre d’améliorer votre rendement locatif. En effet, grâce à la loi Pinel, vous pourrez déduire de vos impôts, en fonction de la durée de votre engagement locatif, entre 12 % et 21 % du prix d’achat du bien, si votre logement est neuf (dans la limite de 300 000 euros).
La gestion locative
Si vous avez décidé de déléguer la gestion locative de votre bien immobilier, vous aurez des charges à payer. En effet, ce système va vous permettre de gagner du temps, mais va vous coûter entre 5 % et 10 % du montant des loyers, charges comprises.
L’assurance locative
Louer un bien immobilier peut parfois exposer au risque de non-paiement. Pour cela, il existe des garanties en cas de loyer impayé. Ce système d’assurance peut être bénéfique à long terme et vous coûtera en moyenne 1.5 % à 2.5 % de vos loyers.
Frédéric, âgé de 44 ans, est un rédacteur passionné qui contribue avec cœur et authenticité au site Habitatnews. Originaire d'une petite ville de province, il a toujours été fasciné par les questions d'urbanisme et de développement durable. Après des études en journalisme, Frédéric a décidé de mettre sa plume au service de ses convictions, en choisissant de se spécialiser dans les enjeux liés à l'habitat et à l'environnement.
C'est avec une approche terre-à-terre et une véritable empathie pour les problématiques quotidiennes des gens que Frédéric aborde ses sujets. Il cherche constamment à dépasser la simple information pour offrir à ses lecteurs des articles enrichissants, pratiques et inspirants. Que ce soit à travers des conseils pour un mode de vie plus durable ou en mettant en lumière des initiatives locales innovantes, il aspire à faire la différence dans la vie de ses lecteurs.
Frédéric est également un fervent défenseur de la cause animale et s'engage régulièrement dans des actions bénévoles, ce qui enrichit sa perspective et sa sensibilité aux différentes formes de vie cohabitant dans nos espaces urbains. C'est un homme engagé, dont la curiosité et l'ouverture d'esprit sont les moteurs d'une écriture vivante et profondément humaine. En dehors de son travail, il aime se ressourcer dans la nature, pratique le vélo et la photographie, des hobbies qui lui permettent de capturer et de partager la beauté du monde qui l'entoure.
