Investir dans l’immobilier est très tentant lorsqu’on désire développer son patrimoine. Beaucoup se lancent dans l’aventure mais se trouvent surpris face aux frais cachés qu’un investissement immobilier peut cacher. Impôts sur le revenus des loyers, sur la fortune, taxe d’habitation… les surprises sont nombreuses pour les moins renseignés. Voici quelques solutions pour les éviter.

La loi Pinel, une incitation à l’investissement

Prolongée jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Grâce à ce dispositif, le propriétaire peut déduire une partie du prix d’achat en fonction de la durée de location choisie. De cette sorte, la réduction d’impôt s’élève à 12 %, 18 % ou 21 % pour des engagements de location de respectivement six, neuf et douze ans, la déduction se calculant sur un montant de 300 000 euros maximum.

Il est également judicieux de recourir à un crédit afin que les revenus locatifs ne viennent s’ajouter aux revenus d’activité imposables. Les intérêts d’emprunt de crédit sont en effet déductibles des loyers ainsi moins fiscalisés.

À noter également que les loyers pratiqués sont plafonnés et que les ressources du locataire doivent être inférieures à un certain seuil.

La loi Censi-Bouvard pour les résidences de service

La loi Censi-Bouvard s’adresse aux propriétaires investissant dans une location meublée de résidence de service, comme les résidences étudiantes, souvent à proximité des facultés, les résidences senior ou les EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes).

Ce dispositif présente un avantage fiscal consistant à déduire 11 % du prix total de l’investissement, et ce pendant neuf années consécutives. Il faut donc s’engager à louer la structure pendant au moins neuf ans.

La LMNP et la LMP

L’achat d’une location de meublé, qu’elle soit professionnelle ou non, peut se faire sous les statuts respectifs de LMP ou LMNP. Cette formule est destinée aux propriétaires souhaitant louer leur bien immobilier meublé. Si structure est une résidence de service, elle ne pourra cependant pas cumuler les avantages de la LM et de la loi Censi-Bouvard. L’avantage fiscal réside dans la déduction possible des intérêts d’emprunt du montant des loyers, pouvant même aller jusqu’à les rendre non imposables.

Le dispositif Malraux, soutien au patrimoine français

Et pour les amoureux des bâtiments authentiques, la loi Malraux soutien les investisseurs désireux de restaurer et conserver le patrimoine architectural français afin de le louer nu. Il fait bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % sur les travaux réalisés, à hauteur de 100 000 €.

Créer un déficit foncier

Si vous achetez de l’immobilier ancien et que de nombreux travaux sont à prévoir, pas de panique ! Au contraire, ça peut être un avantage en terme d’imposition. Si le montant des travaux est supérieur à vos revenus fonciers, vous allez pouvoir déduire de vos revenus imposables les montants de vos travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation. Bien sûr, vous avez un plafond à respecter : il est fixé à 10 700 euros sur une année, en sachant que les déficits non utilisés sur une année N peuvent être répercutés pour les 10 années suivantes. Vous pouvez alors défiscaliser sur une longue période pendant que votre bien, de son côté, prend de la valeur et pourra dans l’avenir se louer ou de vendre plus cher qu’à son prix de départ. Il ne faut pas hésiter non plus à réinvestir dans de nouveaux projets tous les deux ou trois ans pour entretenir ce déficit. L’investissement en nom propre peut d’ailleurs être réalisé à plusieurs (mari et femme, indivision, etc.)

Investir dans des SCI IS

Pour éviter de payer des impôts lorsque vous choisissez d’investir dans l’immobilier, vous pouvez aussi placer votre capital, en investissant en tant que personne morale, dans des sociétés civiles immobilières (SCI) à l’imposition sur des sociétés (IS).

La SCI n’est pas relié à votre foyer, les revenus fonciers générés par le bien ne seront donc pas pris en compte dans votre assiette fiscale et n’affecteront pas votre avis d’imposition personnel. Ces revenus seront soumis à l’imposition sur les sociétés (taux de 15 % pour les revenus inférieurs à 38 120€, de 28% pour ceux compris entre 38 120 et 500 000 € et taux de 33,33 % au-delà).

C’est un choix qui s’adresse aux personnes situées dans des tranches élevés, généralement à partir de 30 %. Si c’est votre cas, cette technique permet de ne pas être trop fiscalisé sur les loyers que vous recevez et de limiter votre taux d’endettement.

Investir à crédit

Même si vous possédez les fonds propres nécessaires pour investir dans l’immobilier, il peut être préférable, selon le contexte actuel des taux, de financer votre opération à crédit. Si vous faites partie des bons profils, c’est-à-dire ceux possédant des revenus élevés avec une situation professionnelle stable, avec un apport personnel d’au moins 15 % du montant de l’opération, vous pouvez emprunter à moins de 1 % sur 20 ans. De plus, si vous êtes soumis au régime réel, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des loyers, ce qui en diminue le montant imposable.

Devenir nu-propriétaire pour éviter l’IR et l’IFI

La propriété d’un bien immobilier peut être partagée en deux parties, avec un usufruitier qui peut louer et occuper le bien et un nu-propriétaire qui peut le vendre, ou le donner. C’est une option possible uniquement sur une période définie, entre 10 et 20 ans. Lorsque vous achetez la nu-propriété d’un immeuble, vous bénéficiez à l’achat d’une décote de 20 à 50 % par rapport à sa valeur en pleine propriété.

Pendant la période donnée qui suit l’acte d’achat, le montant des impôts sur le revenu (IR) n’augmente pas, car c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. Votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’évolue pas non plus. Lorsque le temps de nu-propriété arrive à son terme, vous obtenez la pleine propriété du logement, sans aucun frais ni formalités particulières.

LAISSER UN COMMENTAIRE

S'il vous plaît entrez votre commentaire!
S'il vous plaît entrez votre nom ici