La maison familiale, le grand jardin, les odeurs et les souvenirs d’enfance… Certains biens sont plus que des logements car ils possèdent une vraie valeur sentimentale… C’est souvent le cas, lorsque la maison en question a vu grandir plusieurs générations, et que les enfants y sont très attachés. Malheureusement, quand survient le décès des parents, il faut « gérer » le bien. Même si cela semble facile et que tous les frères et sœurs semblent du même avis, conserver le bien en indivision peut vite se transformer en vrai cauchemar. Pour éviter cela, il est important de comprendre ce qu’est l’indivision et comment la gérer. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.
L’indivision désigne la période qui s’installe avant le partage successoral, entre les héritiers. Sur le plan des droits et des devoirs, l’indivision loge tous les frères et sœurs à la même enseigne… Ou presque. En effet, dans le cadre d’indivision, les droits et devoirs dépendent aussi des droits de propriété. Qu’est-ce que cela signifie ? Que la part attribuée à chaque enfant n’est pas toujours égalitaire. Ainsi, s’il y a 4 enfants, on pourrait penser que chacun se verra attribuer 25%. Cependant, il est aussi possible que les parents aient prévu les choses différemment… Ainsi, la répartition n’est pas toujours si simple. Si un des quatre enfants ne détient que 10%, alors il ne devra régler que 10% des charges de gestion courante (électricité, eau, taxe foncière…).
Ainsi, l’une des premières décisions à prendre consiste à ouvrir un compte dédié à l’indivision. Pourquoi ? Pour permettre à chacun des indivisaires de pouvoir payer ses charges dans les proportions de ses droits de propriété.
Les décisions au sein de l’indivision
Pour bien gérer l’indivision, il est très important de respecter les règles qui entourent la prise de décision. En effet, la gestion du bien est strictement encadrée. La plupart des décisions nécessitent l’accord à la majorité des deux tiers. Cela signifie qu’un indivisaire possédant ⅔ du bien, peut prendre les décisions seul, en alertant toutefois les autres indivisaires. Cela concerne, par exemple, les actes d’administration (réalisation de travaux d’entretien, conclusion de baux d’habitation, vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision…).
Il faut savoir que certaines décisions peuvent aussi être prises sans consulter les autres membres. Cela concerne les actes de conservation (travaux de toiture, remplacement de la chaudière…). Ces décisions ont pour but de sauvegarder le bien et présentent un caractère “urgent”.
Enfin, les décisions concernant les actes de disposition doivent, quant à elles, être prises à l’unanimité. Pourquoi ? Car elles impactent directement le sort de la maison. Il peut être question de la vente de cette dernière, de la conclusion de baux commerciaux ou ruraux, ou encore d’une hypothèque.
Pour gérer au mieux les affaires courantes et éviter les conflits, un mandataire peut être désigné. Ce dernier prend alors en charge les affaires courantes. Deux types de mandats sont possibles : le mandat général et le mandat spécial. Le mandat général permet à l’un des indivisaires de s’occuper de tous les actes de gestion courante comme le paiement des charges, l’entretien du bien… Cela peut être une solution pour éviter les conflits.
La convention d’indivision pour préserver l’entente
Ainsi, s’il y a bien une chose que redoutent les familles lorsque le mot “indivision” est prononcé, ce sont les querelles et les passages au tribunal. Pour préserver l’entente et éviter d’en arriver là, la convention d’indivision peut être une mesure intéressante.
Cette convention peut être rédigée par un notaire et permet de définir les règles de fonctionnement du bien en indivision. Elle permet de coucher sur le papier certains éléments, comme les périodes d’occupation du bien… Elle permet aussi d’apporter des solutions. Si par exemple, l’un des membres de la fratrie n’est pas en mesure de payer sa part des frais d’entretien, il est possible d’inclure dans la convention une clause spéciale qui permettra à l’indivisaire de rembourser ses frères et sœurs lors de la vente finale du bien. La convention d’indivision, fixée pour une durée maximum de 5 ans, et pouvant être reconduite, permet de trouver un terrain d’entente et d’éviter les différends.
La SCI, une solution pour éviter les conflits
Comme vous l’aurez compris, l’indivision peut être un véritable casse-tête et peut conduire à de grandes discordes de famille… Ainsi, de nombreux parents prévoyants préfèrent opter pour la Société Civile Immobilière (SCI). Lorsque les parents décèdent, les enfants héritent alors directement des parts de la société, et non de la maison en indivision. Le statut d’une SCI permet une gestion bien plus souple du bien et peut être une solution pour éviter les désaccords.
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