Les réglementations en vigueur le précisent clairement : dans le cadre d’une vente de terrain, le diagnostic ERP (État des Risques et Pollution) est obligatoire. Il doit être réalisé par un professionnel agréé, car il constitue une source d’informations importante pour le futur acquéreur du terrain. Il indique les risques naturels potentiels auxquels le terrain peut être exposé.
En fonction de la zone géographique, il arrive en effet qu’un terrain soit soumis à des risques naturels et/ou technologiques. C’est par exemple le cas des terrains situés sur une zone à sols argileux. Le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux peut fragiliser progressivement les constructions. C’est le cas des constructions légères comme les maisons individuelles par exemple. Afin de prévenir ces risques, une étude géotechnique a été intégrée obligatoirement au compromis de vente. Faisons le point sur l’évaluation des risques géologiques précédant la vente d’un terrain.
L’étude de sol G1 : une étape incontournable avant la vente d’un terrain constructible
L’étude de sol G1 est à différencier du diagnostic ERP.
L’étude de sol G1 : une obligation en application de l’article 68 de la loi Élan
Depuis le 1er janvier 2020, la loi Élan vient s’ajouter au diagnostic ERP. Elle impose à tout vendeur de terrain la réalisation d’une étude de sol pour la construction de maisons individuelles dans les zones argileuses. Plus explicitement, une étude géotechnique est désormais obligatoire sur un terrain en vente en zones à sols argileux avant toute construction.
L’étude de sol G1 précède un projet de construction sur un terrain en vente. Elle consiste à fournir les premières hypothèses géotechniques sur le terrain à mettre en vente. Cette étude concerne essentiellement les terrains localisés dans une zone en aléa fort ou moyen au phénomène de retrait-gonflement des argiles. À l’issue de l’étude de sol G1, les résultats doivent être joints à la promesse de vente. Ils permettent à l’acheteur d’évaluer le risque potentiel. Du côté du constructeur, les études réalisées permettent d’adapter ses règles de construction.
identifier les risques géotechniques d’un terrain,
peaufiner les principes généraux de construction afin de prévenir les risques.
D’une manière générale, l’étude de sol G1 se réalise en deux temps :
l’étude de site,
les principes généraux de construction.
L’étude de site ou ES constitue la première identification des risques géologiques du terrain mis en vente. À l’issue de cette phase, vous aurez à regrouper toutes les informations concernant le site et son histoire. Au cours d’une première visite du site, vous aurez à vérifier les éléments visibles mentionnés dans le recensement documentaire que vous aurez entrepris. La seconde étape regroupe les principes généraux de construction ou PGC. Elle précise le contexte géologique et géotechnique du projet de construction. Plus clairement, elle permet d’évaluer les risques majeurs. Les PGC donnent ainsi un aperçu des PGC envisageables (fondations, terrassements, amélioration de sol, ouvrages enterrés…).
L’étude de sol G1 : une étude réalisée conformément à la norme NF P 94-500
Selon la norme NF P 94-500, les deux phases mentionnées ci-dessus sont subsidiaires et indissociables. Conformément à cette norme, l’étude de sol G1 doit prévoir :
une visite du site,
des prélèvements d’échantillons du sol,
des essais d’identification en laboratoire.
S’ensuivent l’enquête documentaire et le rapport d’étude. Celui-ci met en évidence le résultat synthétisé des données tirées du terrain, du laboratoire et de l’enquête documentaire. Il confirme l’évaluation des risques géotechniques. Il insiste également sur les dispositions générales à prendre vis-à-vis de ces risques.
L’étude de sol G1 : les zones géographiques concernées
Le saviez-vous ? 48% du territoire national est concerné par le risque de phénomène retrait-gonflement des argiles. À cet effet, les zones sujettes sont classées en trois catégories selon l’importance de l’aléa :
exposition forte,
exposition moyenne,
exposition faible.
L’étude de sol G1 est obligatoire exclusivement sur les terrains compris dans les zones à forte et à moyenne exposition.
L’étude de sol G1 : les opérations concernées
En général, l’étude de sol touche les ventes de terrains non bâti constructibles. Pour être on ne peut plus clair, elle est obligatoire si le terrain mis en vente a pour projet d’accueillir des maisons individuelles. La raison est que le sol argileux subit le phénomène de retrait-gonflement dû au déficit d’eau en période de sécheresse qui est suivi par une réhydratation du sol. Résultat : la solidité des bâtiments légers est remise en question.
Si l’acheteur compte bâtir des maisons individuelles sur un terrain à sol argileux, l’étude de sol G1 permettra de confirmer si oui ou non le projet est viable. Les maisons individuelles ont en effet nettement plus de risques de subir les effets de ce phénomène retrait-gonflement des argiles. Une étude de sol G1 permettra donc d’évaluer le risque à l’échelle du terrain. Quoi qu’il en soit, les opérations concernées par cette étude sont :
la vente de terrains constructibles,
les contrats de construction de maisons individuelles.
Focus sur le phénomène de retrait-gonflement des argiles
Les sols argileux ont tendance à se modifier sous l’effet de la sécheresse ou d’un apport massif d’eau. En d’autres termes, lorsque vient la période de sécheresse, le sol en surface connaît un tassement irrégulier. Cela est dû au déficit en eau. En contrepartie, lorsque vient la période de pluies, le sol argileux subit un gonflement. Avec cette succession de retrait et de gonflement, une différence de tassement prend une place de plus en plus considérable au niveau du terrain. Pour les personnes, ce phénomène est sans danger. Pour les constructions en revanche, les risques de fragilisation et de fissures sont très fréquents. Certaines imperfections se font alors remarquer :
des fissurations en façade,
le détachement d’éléments jointifs à la construction (garage, perron, terrasse…),
la rupture des canalisations enterrées,
la distorsion des portes et des fenêtres,
la dislocation des dallages.
La loi Élan en quelques lignes
La loi Élan est passée en consultation auprès des acteurs du logement en juillet 2017. Le 20 septembre 2017, elle présente sa stratégie de logement. Par la suite, nous assistons à la présentation du projet de loi Élan au niveau du Conseil des ministres : le 4 avril 2018. Le 30 mai 2018, la loi passe l’examen en séance publique auprès de l’Assemblée nationale. Dès le 12 juin 2018, le projet de loi est adopté en première lecture au niveau de l’Assemblée nationale. Enfin, elle est adoptée au Sénat le 16 octobre 2018.
La loi Élan vise à faciliter la construction de nouveaux logements. Plus précisément, elle protège les logements les plus fragiles. Pour ce faire, elle encourage la simplification des normes tout en accélérant les procédures relatives à l’obtention de permis de construire. En contrepartie, elle axe ses actions contre les recours abusifs concernant les permis de construire. Pour les questions autour des terrains, la loi Élan a pour objectif de libérer et d’offrir de nouvelles opportunités. De même, elle renforce le modèle du logement social. Plus clairement, elle agit contre l’habitat indigne.
La vente de terrain doit ainsi impérativement se succéder par des diagnostics (surtout si la zone géographique possède des sols argileux). L’étude de sol G1 est incontournable, car les synthèses de l’étude devront être transmises au futur acquéreur du terrain. L’un comme l’autre s’avère indispensable pour garantir la sécurité des futurs occupants.
Maxime apporte sa plume sincère et directe au monde de l’écriture, spécialisé dans les domaines de la maison et du jardin. Il écrit pour un site dédié à ces thématiques, où il partage des conseils pragmatiques, des astuces de bricolage et des idées de jardinage accessibles à tous. Sans prétention, Maxime se distingue par sa capacité à rendre l’information utile et facile à comprendre pour ses lecteurs, qu’ils soient novices ou plus expérimentés.
Son approche est caractérisée par une simplicité et une honnêteté qui résonnent avec les besoins quotidiens des gens. Il se concentre sur la création de contenus pratiques qui encouragent ses lecteurs à améliorer leur espace de vie, tout en respectant l’environnement. En dehors du travail, Maxime apprécie le temps passé dans son propre jardin, expérimentant les techniques dont il parle dans ses articles, ce qui lui permet de partager ses expériences personnelles et de renforcer la crédibilité de ses conseils.
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