Alors que le mois d’octobre confirme la baisse des taux d’emprunts, déjà constatée en septembre, les conditions d’emprunts se durcissent, provoquant une chute du nombre de prêts accordés.
Un marché à la peine
Le taux moyen de crédit immobilier se stabilise à 1,21 % en octobre et confirme sa baisse engagée depuis un moment (1,22 % en septembre). Si l’on rentre dans les détails, il s’élève à 1,02 % pour un prêt sur 15 ans, à 1,16 % sur 20 ans et à 1,42 % sur 25 ans. Si on considère l’écart depuis cet été, il est encore plus saisissant, le taux ayant chuté de près de 7 points. Pour l’Observatoire Crédit logement/CSA, c’est le résultat d’une stratégie mise en place par les banques pour soutenir un marché immobilier à la peine, malgré un pic enregistré post-confinement.
Ceux qui rêvent de devenir propriétaires ont de quoi se réjouir, mais leurs demandes de prêts pourraient bien se voir refuser. Même si les taux d’emprunts sont plus accessibles, le nombre des prêts accordés est, de son côté, en chute libre : -18 % par rapport à la même période en 2019, selon l’Observatoire. À la demande de Bercy, les banques sont plus sévères, affichant des conditions d’octroi plus drastiques.
Pour répondre à ce phénomène, mais aussi à la hausse du coût des logements, les banques ont décidé d’allonger la durée des prêts, au point que celle-ci a atteint un record historique en passant de 230 à 235 mois en moyenne. Un niveau jamais vu auparavant, et une hausse de pas moins de 7 mois comparé au mois de mars. Ces durées d’emprunts à rallonge permettent de contenir le taux d’effort dans la limite de 33 %, tout en ne dépassant pas les 25 ans de dette.
Cette tactique n’aura malheureusement pas été payante, selon l’Observatoire : même si un rebond était constaté au mois de juin, le marché n’a toujours pas retrouvé son énergie de 2019. D’autant plus que la hausse enregistrée en juin est aussi la conséquence du retour des projets immobiliers que les Français avaient dû mettre de côté le temps du premier confinement.
La méthode du regroupement de crédits
La conséquence de ces refus d’emprunts s’exprime à travers des ménages qui se retrouvent freinés dans leurs envies immobilières, car leur taux d’endettement n’est pas compatible avec les nouvelles directives pour se voir accorder un prêt. C’est à ce moment-là que le rachat de crédit, ou regroupement de crédit, peut sauver une situation bloquée.
Selon Partners Finances, courtier historique en crédit, le regroupement de crédits correspond à la mise en commun de l’ensemble de ses prêts actuels, avant leurs dates butoirs, en un seul et unique crédit. Cette technique permet, à terme, de ne payer qu’une seule mensualisation basée sur un taux unique. Contrairement aux idées reçues, cette méthode n’est pas destinée qu’aux foyers en sur-endettement, car elle permet aussi à tous de pouvoir investir dans de nouveaux projets, même quand des crédits sont déjà en cours.
Il est possible qu’en ayant recours à ce procédé, la durée du remboursement s’allonge et par conséquent le coût global du crédit. Mais le regroupement de crédit permet de faciliter la gestion des finances du foyer, mais aussi de renégocier les conditions des taux d’emprunts.
L’enjeu aujourd’hui pour les Français souhaitant acheter une propriété, c’est de faire baisser leur taux d’endettement, aussi bien pour les ménages à faibles revenus, encore plus fragilisés par la crise sanitaire, que pour les profils tout à fait solvables, mais bloqués par les 33 % d’endettement. Le regroupement de crédit est aujourd’hui une des meilleures solutions pour ne pas s’enliser dans les refus de la part des établissements bancaires et pouvoir financer son nouveau projet.
Le HCSF n’entend pas assouplir ses conditions
D’autant plus que le mois de novembre est propice aux bonnes affaires, les banques tentant d’anticiper les objectifs de l’année 2021. Par exemple, suivant le taux actuel, un emprunteur qui réalise un prêt d’un montant de 180 000 euros sur 25 ans à 1,39 % payera une mensualité d’environ 710 euros pour un coût total de crédit s’élevant à 33 192 euros.
Les deux conditions imposées aux banques pour donner leur accord à un client, soit le taux d’endettement limité ainsi que la durée du prêt qui ne doit pas excéder 25 ans, ont été rendues obligatoires au début de l’année 2020 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) présidé par Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances pour ralentir la production des crédits immobiliers dans la peur que celle-ci crée une “bulle immobilière”.
Ces termes expliquent un phénomène dans lequel le coût des propriétés augmente très rapidement, alors qu’il n’y a pas de croissance économique particulière ni une hausse du niveau de vie des ménages. Le marché se retrouve alors surévalué ce qui peut provoquer un krack causant une chute drastique des valeurs immobilières, avec des propriétaires se retrouvant à payer un emprunt plus élevé que la valeur de leur maison.
Pour éviter à tout prix que cela n’arrive, le gouvernement n’entend toujours pas changer de politique : le HCSF a rappelé en septembre aux banques que le taux d’endettement des emprunteurs devait encore être limité à un tiers de leurs revenus, comme au début d’année. Les Français ont donc tout intérêt à se tourner vers des solutions financières adéquates, s’ils veulent voir leurs projets se concrétiser en étant acceptés par les banques.
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