Calculer le rendement locatif (maison, travaux, immobilier)

Calcul du rendement locatif

De base, le calcul du rendement locatif se fait en divisant 12 mois de loyer par le coût global de l’achat et le résultat multiplié par 100. Cela permet de calculer la rentabilité brute. À titre informatif, le rendement net en immobilier peut connaître des variations allant de 3% à 6%. Voici comment calculer votre retour sur investissement.

Comment faire le calcul du rendement locatif ?

Pour faire le calcul du rendement locatif en version brute, il faut diviser 12 mois de loyer par le coût global de l’achat du bien immobilier puis multiplier le résultat obtenu par 100. Maintenant, pour faire le calcul du rendement locatif en version nette, il faut diviser 9 mois de loyer brut par le coût global de l’achat du bien immobilier puis multiplier le résultat obtenu par 100. Cette formule correspond à la méthode Larcher.

Par coût global, il faut entendre le prix de vente auquel s’ajoutent tous les frais qui ont un rapport avec l’achat. Par exemple, les frais de notaire, les frais d’agence, etc. En ce qui concerne la rentabilité nette immobilière, elle doit se calculer avant impôt sur le revenu. En effet, tout le monde n’est pas imposé de la même façon car chaque foyer fiscal est différent et chaque stratégie d’investissement est différente aussi. De ce fait, un placement similaire n’aura pas la même rentabilité après impôt sur le revenu en fonction du foyer fiscal concerné.

L’importance de la rentabilité locative pour acheter un bien immobilier

Pour acheter un appartement, une maison ou un immeuble, la rentabilité locative joue un rôle décisif avant de se lancer dans ce type d’investissement. Bien sûr, il y a d’autres éléments à prendre en compte comme la situation géographique, l’état global du bien immobilier, les possibilités de location et de revente, etc.

En clair, si vous obtenez un résultat de 5% net de rendement locatif, il est préférable de ne pas acheter et de revoir votre projet. Si vous obtenez un taux entre 5% et 8% net, vous pouvez envisager cet investissement. Si vous obtenez un taux net entre 8% et 15%, vous êtes dans la tranche qui correspond au rendement de la méthode Larcher. Si vous obtenez un résultat net qui dépasse les 15%, il faut se méfier.

N’oubliez pas qu’il va falloir ajouter l’impôt sur le revenu donc chaque cas est bien spécifique selon le foyer fiscal. Pour vous aider, il existe un simulateur sous forme d’une calculette, utilisable gratuitement. En faisant une simulation, vous pourrez avoir une idée de la rentabilité de votre investissement immobilier. Le simulateur vous demande de sélectionner votre type de bien immobilier (appartement, maison, parking, immeuble), la surface, la ville, le prix, le loyer par mois. La valeur obtenue vous donnera une idée de rendement locatif de votre bien.

Calculer le rendement locatif comme un agent immobilier

La méthode Larcher est différente de celle d’un agent immobilier pour calculer le rendement locatif d’un bien immobilier. Un agent immobilier va diviser 12 mois de loyer brut par le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition correspond au net vendeur auquel on ajoute les frais d’agence mais pas les frais de notaire.

Par exemple, avec un loyer mensuel de 600 euros et un prix d’acquisition de 80 000 euros, le rendement locatif va se calculer comme suit :

7200 / 80 000 x 100 = 9% (les 7200 correspondent à 600 euros x 12 mois de loyer)

L’ennui avec ce calcul c’est qu’il manque des frais essentiels qui changent complètement le résultat entre le net et le brut. Bref, faites attention avec ce calcul plutôt moyen.

Calculer le rendement locatif brut et net

Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser le montant de 12 mois de loyer par le prix de revient. Le prix de revient correspond au prix du bien immobilier auquel il faut ajouter tous les frais autour de l’achat, à savoir le prix net vendeur, la commission pour l’agence (sauf si vous achetez votre bien de pap – particulier à particulier comme sur leboncoin, par exemple), les frais de notaire obligatoires, les frais de banque, le coût des travaux (si vous optez pour un bien immobilier qui nécessite d’être rénové).

En pratique, avec un loyer de 600 euros par mois et un prix de revient de 92000 euros, ça donne :

7200 / 92 000 x 100 = 7,83%

Ce résultat obtenu est plutôt bon mais il ne faut pas oublier les impôts et les charges annexes. Alors il faut calculer le rendement locatif net en tenant compte de 20% à 30% de charges :

7200 x 30% = 2160 euros de charges donc 7200 – 2160 / 92 000 x 100 = 5,48%

Cette dernière est donc la bonne méthode. Vous pouvez entrer cette formule dans un tableau excel pour estimer votre placement financier. Pensez aussi aux possibilités pour louer ou vendre votre bien, meublé ou pas et donc, à prendre en compte la durée d’amortissement.

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